Специфіка роботи бухгалтера ЖКГ

1. Вибір способу управління
2. Джерела коштів товариства власників житла
3. Облік в ТСЖ
4. Облікова політика керуючої компанії
5. Якщо у Вас є питання - задайте його тут >>

Навколишні нас багатоквартирні будинки потребують управлінні, яке немислиме без налагодженого обліку. Бухгалтери в системі ЖКГ вельми затребувані. У чому специфіка роботи в цій галузі? Наша стаття допоможе вам зорієнтуватися.

Експлуатація сучасного багатоквартирного будинку (МКД) вимагає вирішення численних завдань, головні з яких - забезпечення потреб власників приміщень у комунальних послугах, технічне обслуговування внутрішньобудинкового інженерного устаткування, поточний і капітальний ремонт загального майна. З цією метою власники приміщень повинні вибрати спосіб управління багатоквартирним будинком. Варіанти передбачені в пункті 2 статті 161 Житлового кодексу . Зупинимося на двох з них, найбільш поширених, - коли управління здійснює товариство власників житла (ТСЖ) або керуюча організація. Останню зазвичай називають керуючою компанією (КК). Це юридичні особи, функціонування яких неможливе без налагодженого бухгалтерського обліку. У чому його особливості?

Вибір способу управління

Товариство власників житла - некомерційна організація, яка створюється власниками приміщень для спільного управління спільним майном і його змісту, а також для отримання комунальних послуг. Рішення про створення ТСЖ приймається на загальних зборах власників більшістю голосів ( ст. 135 ЖК РФ ). А кількість голосів, яку має кожний власник приміщення, пропорційно його частці в праві власності на спільне майно в даному будинку ( п. 3 ст. 48 ЖК РФ ).

З 1 вересня 2014 року ТСЖ відносяться до товариствам власників нерухомості (ст. 123.12 - 123.13 ГК РФ, подп. 6 п. 8 ст. 3 Федерального закону від 05.05.2014 № 99-ФЗ ). Відзначимо, що суб'єктом малого підприємництва ТСЖ не рахується.

Довідка

ТСЖ і КК застосовують код КВЕД 70.32 «Управління нерухомим майном» (70.32.1 - «Управління експлуатацією житлового фонду», 70.32.2 - «Управління експлуатацією нежитлового фонду»).

На загальних зборах власники повинні вирішити, організувати їм ТСЖ або найняти спеціалізовану КК ( подп. 4 п. 2 ст. 44 ЖК РФ ). Закон допускає і таку конструкцію, коли ТСЖ укладає договір управління з КК. Але цю схему ми розглядати не будемо.

А ось якщо ТСЖ не створюється, то обрана власниками КК укладає договір з кожним з них на умовах, зазначених у рішенні загальних зборів ( п. 1, 2 ст. 162 ЖК РФ ).

Керуюча компанія - це комерційна організація. За договором управління за плату вона зобов'язується:

• надавати послуги і виконувати роботи щодо належного утримання та ремонту спільного майна в МКД;
• надавати комунальні послуги власникам приміщень.

ТСЖ засноване на членстві власників ( п. 1 ст. 143 ЖК РФ ). Джерелом фінансування його діяльності є обов'язкові платежі і внески членів товариства, розміри яких визначають загальні збори. Крім того, загальні збори затверджує кошторис доходів і витрат товариства на рік ( подп. 4, 8.1 п. 2 ст. 145 ЖК РФ ).

важливо

Членство в ТСЖ виникає у власника приміщення в багатоквартирному будинку на підставі заяви про вступ до ТСЖ.

Статус комерційної або некомерційної організації визначає особливості бухгалтерського обліку та оподаткування її діяльності. Однак в будь-якому випадку тягар витрат з утримання спільного майна МКД несуть власники приміщень. А діяльність з управління багатоквартирними будинками регламентується єдиними правилами, які затверджені постановою Уряду РФ від 15.05.2013 № 416.

Розглянемо основні положення облікової політики ТСЖ і КК.

Джерела коштів товариства власників житла

Для початку визначимося з характером надходжень ТСЖ. Засоби ТСЖ складаються з (п. 2 ст. 151 ЖК РФ):

• обов'язкових платежів, вступних та інших внесків членів товариства;
• доходів від господарської діяльності товариства;
• субсидій (на забезпечення експлуатації спільного майна, ремонту, надання окремих видів комунальних послуг та ін.);
• інших надходжень.

Кошти обов'язкових платежів і (або) внесків ТСЖ направляє на оплату витрат на утримання та поточний ремонт спільного майна в багатоквартирному будинку, а також на оплату комунальних послуг (п. 5 ст. 155 ЖК РФ). Доходів вони не утворюють.

На замітку

ТСЖ не є господарюючим суб'єктом з самостійними економічними інтересами, відмінними від інтересів членів товариства. Укладаючи договори на надання комунальних послуг, на експлуатацію, утримання і ремонт житлових приміщень та загального майна в МКД, а також трудові договори з фахівцями, ТСЖ виступає в майновому обороті не в своїх інтересах, а в інтересах своїх членів (постанова Пленуму ВАС РФ від 05.10 .2007 № 57).

Перелік видів господарської діяльності, якими вправі займатися ТСЖ, носить закритий характер. це:

• обслуговування, експлуатація та ремонт нерухомого майна в МКД;
• будівництво додаткових приміщень і об'єктів загального майна в МКД;
• здача в оренду, найм частини спільного майна в МКД.

Доходи від такої діяльності використовуються для оплати загальних витрат або надсилаються до спеціальних фондів, що витрачаються на цілі, передбачені статутом ТСЖ (ст. 152 ЖК РФ).

Важливий нюанс: ТСЖ здійснює управління будинком в цілому і для цього збирає кошти з усіх власників приміщень. Тим часом не всі вони є членами ТСЖ (ст. 143 ЖК РФ). Такі особи вносять плату за утримання і ремонт загального майна в МКД і плату за комунальні послуги відповідно до договорів, укладених з ТСЖ (п. 6 ст. 155 ЖК РФ). Ці кошти належать до інших надходжень.

Як видно, в ТСЖ надходять кошти різного характеру. Класифікація надходжень визначає облікову політику.

Облік в ТСЖ

Більшість бухгалтерів (і не без підстав!) Вважає більш відповідальною постановку податкового обліку. Тому з нього і почнемо. А облікову політику з метою бухгалтерського обліку сформуємо виходячи з потреби в обчисленні податків.

Як правило, ТСЖ обирають спрощену систему оподаткування. Справа в тому, що застосування цього спецрежиму дозволяє застосовувати знижені тарифи страхових внесків. А саме - внески за працівників сплачуються тільки в ПФР, причому за тарифом 20 відсотків. Підстава - підпункт 8 ( «я.2») пункту 1 і пункт 3.4 статті 58 Федерального закону від 24.07.2009 № 212-ФЗ «Про страхові внески до Пенсійного фонду Російської Федерації, Фонд соціального страхування Російської Федерації, Федеральний фонд обов'язкового медичного страхування» .

Зверніть увагу

Якщо всі власники приміщень в МКД - члени ТСЖ, то розрахунки з ними не породжують доходів. Виняток - винагорода за роботи і послуги індивідуального характеру (подп. 4 п. 1 ст. 137 ЖК РФ).

Надходження ТСЖ, які не породжують доходів при «спрощенці», перераховані в листах Мінфіну Росії від 21.01.2014 № 03-11-11 / +1653 і від 16.08.2013 № 03-11-11 / 33417. Відповідно до податкового законодавства це:

• внески членів (вступні, членські, пайові) на утримання ТСЖ і ведення їм статутної діяльності;
• кошти власників приміщень на фінансування проведення ремонту спільного майна;
• кошти бюджетів, що виділяються ТСЖ на часткове фінансування проведення капітального ремонту МКД відповідно до Федерального закону від 21.07.2007 № 185-ФЗ «Про Фонд сприяння реформуванню житлово-комунального господарства» та до Житлового кодексу;
• грошові кошти, отримані ТСЖ як комісіонер, агента і (або) іншого повіреного, якщо такі витрати не підлягають включенню до складу витрат комісіонера, агента і (або) іншого повіреного відповідно до умов укладених договорів.

Важливо знати

Спільне майно МКД (п. 1 ст. 36 ЖК РФ) приймається на позабалансовий облік - як в ТСЖ, так і в КК. Для цього слід відкрити спеціальний рахунок.

Статутна діяльність ТСЖ охарактеризована в пункті 1 статті 135 Житлового кодексу. Зокрема, вона має на увазі утримання спільного майна та надання комунальних послуг особам, які користуються приміщеннями в МКД. Отже, надходження від членів ТСЖ на ці цілі вважаються членськими внесками і доходів з метою оподаткування вони не утворюють. А от кошти на ті ж цілі, що надходять від «нечленів», - вже доходи.

Обсяг прав і обов'язків членів ТСЖ і «нечленів» (власників приміщень) - однаковий (ст. 143.1 ЖК РФ), тому для зниження суми податку при «спрощенці» агітуйте власників за вступ в ТСЖ. До того ж власник, який не є членом ТСЖ, знаходиться в невигідному становищі. Не беручи участі в загальних зборах членів ТСЖ, він може впливати на прийняття рішень, але зобов'язаний брати участь у витратах на утримання та ремонт, розмір яких встановлюється загальними зборами членів ТСЖ.

Питається: а чи не можна в розрахунках за індивідуальне споживання комунальних послуг розглядати ТСЖ в якості посередника між власниками і ресурсоснабжающими організаціями? Така позиція актуальна щодо «нечленів» ТСЖ. Універсальної відповіді на це питання не існує. Споживачем ресурсів є власники приміщень. Але окремо взятий власник принципалом виступати не може, остільки ТСЖ укладає договір на постачання електроенергії, води, тепла та іншим будинку в цілому (всіх власників). Крім того, угода, укладена до встановлення відносин за агентським договором, не може бути визнана укладеною на виконання доручення принципала (п. 6 інформаційного листа Президії ВАС РФ від 17.11.2004 № 85). Не вважається для ТСЖ принципалом і ресурсопостачальних організація, якщо вона не виплачує ТСЖ обов'язкове винагороду (п. 1 ст. 1005 ЦК РФ). Додамо, що посередницькі договори ТСЖ охарактеризовані в листі ФНС Росії від 22.04.2011 № КЕ-4-3 / 6526.

Отже, в складі надходжень ТСЖ - оподатковувані і неоподатковувані суми. ТСЖ як одержувач цільових надходжень зобов'язане вести окремий облік витрат, понесених у рамках цільових надходжень (п. 2 ст. 251 НК РФ). А значить, перед бухгалтером постає завдання: забезпечити розподіл витрат непрямого характеру, що забезпечують діяльність ТСЖ. У більшості випадків базою розподілу загальних витрат є площа приміщень. А якщо ТСЖ ще й надає власникам платні послуги (скажімо, по ремонту сантехніки), то витрати на них можна виділити виходячи з питомої ваги такої виручки в загальній сумі надходжень.

Витрати, вироблені в рамках цільового фінансування, до витрат не включаються (п. 17 ст. 270 НК РФ). За відсутності окремого обліку коштів цільового фінансування розглядаються як підлягають оподаткуванню з дати їх отримання. Додаткові роз'яснення - в листі Мінфіну Росії від 21.02.2014 № 03-11-06 / 2/7386.

В результаті робота бухгалтера починається з формування постатейного кошторису витрат та їх подальшого розподілу. У зв'язку з цим належить організувати деталізований аналітичний облік.

На підставі кошторису щодо кожного власника приміщень здійснюються нарахування:

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 86
- відображена заборгованість члена ТСЖ (по обов'язкових платежах, в тому числі за індивідуальне споживання, а також по внесках);

ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90 субрахунок «Виручка»
- відображена заборгованість власника приміщень, яка не є членом ТСЖ (за тими ж статтями).

Щодо витрат ТСЖ виробляються записи:

ДЕБЕТ 26 КРЕДИТ 70, 69, 71, 01, 10 та ін.
- визнані витрати на утримання ТСЖ;

ДЕБЕТ 26 КРЕДИТ 68
- нарахований податок, пов'язаний із застосуванням спрощеної системи оподаткування;

ДЕБЕТ 26 КРЕДИТ 60
- відображені витрати на утримання спільного майна МКД (згідно з рахунками ресурсоснабжающих організацій, а також за послуги і роботи інших сторонніх організацій - наприклад, за вивезення твердих побутових відходів);

ДЕБЕТ 86, 20 КРЕДИТ 26
- розподілені між власниками приміщень (членами ТСЖ і особами, які не є такими) витрати на утримання ТСЖ і утримання спільного майна МКД (пропорційно площі приміщень);

ДЕБЕТ 86, 20 КРЕДИТ 60
- відображена заборгованість власників приміщень за індивідуальне споживання комунальних ресурсів;

ДЕБЕТ 90 субрахунок «собівартість продажів» КРЕДИТ 20
- списані витрати, пов'язані з обслуговуванням «нечленів» ТСЖ.

А оскільки ТСЖ виставляє рахунки членам та «нечленами» за єдиним принципом, фінансовий результат за рахунком 90 «Продажі» не утвориться.

Розрахунки з банком ведуться в наступному порядку:

ДЕБЕТ 91 субрахунок «Інші витрати» КРЕДИТ 51
- відображені витрати на розрахунково-касове обслуговування;

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 91 субрахунок «Інші доходи»
- отримані відсотки за залишок коштів на рахунку;

ДЕБЕТ 91 субрахунок «Сальдо інших доходів і витрат» КРЕДИТ 99
- виявлено прибуток за операціями з банком;

ДЕБЕТ 99 КРЕДИТ 84
- проведена реформація балансу;

ДЕБЕТ 84 КРЕДИТ 86 субрахунок «Фонд загального споживання»;
- нерозподілений прибуток віднесено до засобів цільового фінансування;

ДЕБЕТ 99 КРЕДИТ 91 субрахунок «Сальдо інших доходів і витрат»
- виявлено збиток за операціями з банком;

ДЕБЕТ 84 КРЕДИТ 99
- проведена реформація балансу;

ДЕБЕТ 76, 62 КРЕДИТ 84
- збиток пред'явлений до покриття власникам приміщень.

Формування та використання ремонтного фонду бухгалтер ТСЖ відобразить записами:

ДЕБЕТ 86, 20 КРЕДИТ 96
- проведені відрахування в ремонтний фонд;

ДЕБЕТ 96 КРЕДИТ 60
- відображені фактичні витрати на ремонт загального майна МКД.

Витрати на надання власникам приміщень платних послуг в індивідуальному порядку ТСЖ акумулює на рахунку 29 «Обслуговуючі виробництва та господарства».

Така облікова політика в цілому відповідає Рекомендаціям щодо організації фінансового та бухгалтерського обліку для товариств власників житла, затвердженим наказом Держбуду РФ від 14.07.1997 № 17-45. Правда, цей документ не є нормативним. Крім того, в ньому застосовані застарілі номери рахунків.

Розмір платежів на утримання і ремонт загального майна визначається органами управління ТСЖ на основі затвердженого кошторису доходів і витрат на утримання спільного майна на відповідний рік (п. 33 Правил, затв. Постановою Уряду РФ від 13.08.2006 № 491).

Нерозподілений прибуток ТСЖ від банківських операцій і від надання платних послуг індивідуального характеру за рік склала 20 000 рублів. За рішенням власників приміщень ці кошти були спрямовані на облаштування дитячого майданчика на прибудинковій території МКД. Бухгалтер ТСЖ зробив облікові записи:
ДЕБЕТ 84 КРЕДИТ 86 «Фонд благоустрою території»
- 20 000 руб. - прибуток від підприємницької діяльності визнана засобом цільового фінансування;
ДЕБЕТ 10 КРЕДИТ 60
- 20 000 руб. - відображені витрати на спорудження дитячого майданчика силами підрядника (включаючи ПДВ);
ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 51
- 20 000 руб. - оплачені роботи підрядника;
ДЕБЕТ 86 «Фонд благоустрою території» КРЕДИТ 10
- списані кошти цільового фінансування, використані за призначенням;
ДЕБЕТ 012 субрахунок «Майно ТСЖ, придбане за рахунок коштів цільового фінансування»
- 20 000 руб. - споруди на дитячому майданчику прийняті на позабалансовий облік (п. 1 ст. 151 ЖК РФ).

Облікова політика керуючої компанії

Як уже відзначено, що управляє компанія - комерційна організація, метою діяльності якої є отримання прибутку. Діяльність у сфері ЖКГ прибутковою не рахується, тому кожна КК зазвичай приймає на обслуговування кілька МКД. В результаті за критерієм величини доходу керуючі організації не мають можливості застосовувати «спрощенку». Вони сплачують податки відповідно до загального режиму оподаткування.

Зверніть увагу на відносини між власниками приміщень в МКД і керуючої організацією поширюється Закон РФ від 07.02.1992 № 2300-1 «Про захист прав споживачів» (ст. 3 огляду судової практики Верховного Суду РФ за IV квартал 2013 р затв. Президією ВР РФ 04.06.2014).

На замітку

Банкрутство ТСЖ або керуючої організації перспектив не має, оскільки стягненням боргів з власників приміщень займеться арбітражний керуючий.

Умови діяльності КК охарактеризовані в статті 162 Житлового кодексу. Бухгалтеру важливо усвідомити таке. При виборі керуючої організації загальними зборами власників приміщень у МКД з кожним власником приміщення укладається договір управління на умовах, зазначених у рішенні даного загальних зборів. При цьому власники приміщень у даному будинку, що володіють більш ніж 50 відсотками голосів від загального числа голосів власників приміщень у даному будинку, виступають в якості одного боку договору, що укладається. На підставі зазначеного договору КК за завданням власників приміщень протягом узгодженого терміну за плату зобов'язується надавати послуги і виконувати роботи щодо належного утримання та ремонту спільного майна в МКД, надавати комунальні послуги власникам приміщень, здійснювати іншу діяльність, спрямовану на досягнення цілей управління. У договорі повинні бути вказані: порядок визначення ціни договору, розміру плати за утримання і ремонт житлового приміщення і розміру плати за комунальні послуги, а також порядок внесення такої плати. Умови договору встановлюються однаковими для всіх власників приміщень у МКД.

При таких обставинах всі кошти, що надійшли від власників, визнаються доходами КК, а її витрати, пов'язані з отриманням цих доходів, - витратами.

У підсумку КК організовує облік за схемою надання відплатних послуг і виконання робіт за договором підряду. Тому всі надходження від власників приміщень вважаються доходами КК, за винятком тих розрахунків, в яких КК виступає в якості агента. Цей підхід застосовується як з метою бухгалтерського обліку, так і в цілях оподаткування. Подробиці - в постанові ФАС Далекосхідного округу від 29.01.2014 № Ф03-6635 / 2013.

Акти приймання наданих послуг і (або) виконаних робіт з утримання та поточного ремонту загального майна в МКД підписує голова ради багатоквартирного будинку (подп. 4 п. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).

***

Всі ми не тільки рахункові працівники. Більшість з нас - ще й жителі багатоквартирних будинків. Кому, як не бухгалтерам, брати участь в їх управлінні? Практика показує, що серед активістів, на громадських засадах контролюють сферу ЖКГ, наші колеги лідирують.

Олена діркових, редакція журналу «Практична Бухгалтерія»

Є питання?

«Практична бухгалтерія» - бухгалтерський журнал, який спростить Вашу роботу і допоможе вести бухгалтерію без помилок. Отримайте гарантовану відповідь експерта на Ваші питання, а таже повний доступ до всіх матеріалів >>

Якщо у Вас є питання - задайте його тут >>

Практична енциклопедія бухгалтера

Всі Зміни 2019 роки Вже внесені в бератор експертами. У ВІДПОВІДІ на будь-яке питання у вас є все необхідне: точний алгоритм Дій, Актуальні прикладом з реального бухгалтерської практики, проводки и зразки Заповнення документів.

Дізнатись детальніше