Свій автосервіс в Санкт-Петебурзі є прибутковим бізнесом. Велика кількість автомашин забезпечують хороший попит на послуги авторемонту, мийки машин і зміни коліс (зима / літо).
Фахівці компанії «Пітер Девелопмнет» мають досвід проектування і введення в експлуатацію автосервісів (СТО), автомийок, комбінованих об'єктів, які суміщають мийні пости і ремонтну зону. У статті ми хочемо розповісти, як побудувати і ввести в експлуатацію цей тип об'єкту приватному інвестору.
КРОК 1 Критерії вибору ділянки для автосервісу
Вибрати підходящу ділянку досить складно, тому що він повинен задовольняти основним критеріям:
- - розташовуватися в зоні легкої доступності (а краще видно) потенційних клієнтів, мати зручні під'їзди;
- - не чинити шкідливої дії на навколишні об'єкти - необхідна СЗЗ від 50 до 100 метрів, в залежності від розміру об'єкта
- - мати можливість підключення до інженерних комунікацій;
- - місце розміщення повинно забезпечувати необхідний потік клієнтів. Іншими словами не варто розміщувати точку техобслуговування на транзитних магістралях, де водії проносяться без зупинки, в усамітнених місцях промзон (якщо тільки ви не плануєте працювати за договорами з юридичними особами - наприклад мити машини таксопарку) і т.п. Автомийки потрібно розміщувати ближче до жвавим потокам автомобілістів.
- - вирішити для себе - ваша СТО буде побудована як капітальний об'єкт (оренда на 49 років після введення в експлуатацію) або тимчасовий. Тимчасовий об'єкт будується за договорами термінової (тимчасової) оренди на термін 1 - 3 - 5 років і не дозволяє побудувати капітальну споруду.
В даний час всі хороші місця давно розібрані і тепер придбати гарне місце для будівництва складно, але ще можливо.
КРОК 2 Де знайти земельну ділянку
Тут можемо дати кілька практичних порад де можна купити / орендувати місце для розміщення автосервісу, а саме:
- - придбати у міста на торгах Фонду Майна. Мінусів багато, в т.ч. від вас можуть зажадати виконати проект планування, будуть встановлені жорсткі терміни введення об'єкта в експлуатацію. Плюсом буде можливість побудувати капітальний об'єкт.
- - викупити збанкрутілу станцію (але питання - чому збанкрутували)
- - розміститися на приватній території в промзоні (орендувати або викупити ділянку).
- - розміститися на приватній території гіпермаркетів - на території парковок (як відкритих так і критих)
- - розміститися на майданчиках автозаправних станцій або поруч з ними.
Таким чином, шанс знайти підходяще місце залишається.
КРОК 3 Оцінка потенціалу земельної ділянки
Прибутковість автосервісу залежить від кількості машин, які він може обслужити і видів робіт, які можна тут робити.
Звичайно, кожен власник самостійно оцінює потенціал свого бізнесу. Прибутковість станції перш за все залежить від асортименту послуг і може бути оцінена в бізнес-плані. Маркетингова оцінка проекту теж дуже важлива. Наприклад, кілька років тому проводився соціологічні опитування - які фактори впливають на ставлення споживачів до автоматичних мийках (тунельним і портальних). Результати опитування зведені в графіку №1.
Графік №1
ФАКТОРИ, ЩО ВПЛИВАЮТЬ НА ВИБІР СПОЖИВАЧА ПОСЛУГ АВТОМАТИЧНИХ автомийок *
* - %% вказують значимість кожного фактора для цільової групи споживачів послуг. Треба відзначити, що вимоги споживачів до ручних мийках сильно відрізняються від вимог до автоматичних.
Залежно від можливості подальшого розвитку бізнесу, обсяг інвестицій і термін окупності СТО може варіюватися, але в більшості випадків власники розвивають бізнес поетапно. Виняток може бути в разі, якщо проект будівництва автомийки здійснюється при дилерському центрі.
КРОК 4 Оформлення земельної ділянки
Головне питання - брати ділянку в короткострокову оренду (від року до 10 років) або викуповувати у власність (купівля або оренда 49 років). Це повинен вирішити сам майбутній власник. Якщо СТО буде розміщено в існуючому цеху промзони (як це було в нашому випадку з автобусній автомийкою ), Напевно простіше оренда.
Якщо треба будувати окремо розташована будівля, то короткострокова оренда небезпечна тим, що її можуть не продовжити і тоді все вкладення в об'єкт пропадуть.
КРОК № 5 Проектування, узгодження, дозвіл на будівництво
Проект будівництва будушего автосервісу або мийки необхідно вести відповідно до вимог Постанови Уряду РФ №87 , В якому вказані необхідні розділи проектно-кошторисної документації. Якщо немає необхідності в експертизі (а в більшості випадків проходження експертизи не вимагається), воно зазвичай є одностадійним, з окремо виділеної ескізної стадією ПП .
На стадії ПП з декількох варіантів вибираються найбільш підходящі об'ємно-планувальні рішення, фасади, виконується посадка будівлі станції техобслуговування на земельній ділянці. Після затвердження Замовником стадії ПП , Проектувальники компанії «Пітер Девелопмент» переходять до стадії робочого проектування «Р» .
Виконання проекту вимагає дотримання всіх нормативних вимог. Найбільш складно здійсненним в умовах щільної міської забудови, є дотримання санітарно-захисної зони ( СЗЗ ) Від об'єкта. Всі необхідні розділи документації ви можете подивитися в розділі «готові проекти СТО для продажу».
Як приклад, нижче показані зразки документації - виконаний і погоджений належним чином Будгенплан і один з креслень ПОС (проект організації будівництва) для об'єкта - Автоцентр з ремонтної зоною і мийним постом.
Найцікавіший розділ ТР - технологічні рішення. Саме при розробці цього розділу проектувальник закладає технологічні рішення і обладнання:
- типи і кількість підйомників;
- наявність зварювальної апаратури;
- наявність компресора;
- тип обладнання для миття система підготовки та очищення води (для автомийок);
Розділ ПЗУ (Схема планувальної організації земельної ділянки) теж важливий для об'єкта цього типу. Перш за все, це розміщення під'їздів, інженерних мереж і стоянок для відстою машин. Крім того, до цього розділу проявляють підвищену увагу ДАІ та КБДХ.
Коли всі розділи документації виконані, ми виконуємо всі необхідні узгодження проекту будівництва майбутньої автомийки. Заключним документів при узгодженні, є узгодження ОПС КГА.
Отримання дозволу на будівництво об'єктів СТО, автомийки тощо можливо без експертизи. Раніше дозволу видавали в районному МВК - тепер на Зодчого Россі, але суть не змінилася - експертизу проходити не потрібно.
КРОК 6 Будівництво сервісу з автомийкою.
Будівництво зазвичай здійснюється з металевих конструкцій з обробкою навісними сендвіч-панелями. Період будівництва займає не більше 4 - 6 місяців. Підключення до інженерних мереж (електрика, вода, каналізація) може затягнутися до року. Проектувальники компанії «Пітер Девелопмент» здійснюють авторський нагляд за будівництвом.
За бажанням замовника, служба замовника компанії «Пітер Девелопмент» виконує весь комплекс робіт по організації будівництва і здачі в експлуатацію автосервісу. Детальніше, про послуги служби замовника в компанії «Пітер Девелопмент» Ви може прочитати на сторінках нашого сайту в розділі « служба замовника »Або в статті« ФМ-ДЕВЕЛОПМЕНТ - робота служби замовника в нових умовах ».
Особливо треба відзначити труднощі підключення інженерних мереж, з якими стикається забудовник. Найбільш важко вирішуються питання по підключенню електрики і води / каналізації. Про це можна написати окрему велику статтю (мабуть напишемо пізніше).
КРОК 7 Введення в експлуатацію
Введення в експлуатацію здійснює зазвичай будівельна компанія, що виконує функції генпідрядника на об'єкті, а то й обумовлено інше. Служба замовника компанії «Пітер Девелопмент» при укладанні відповідного договору теж може забезпечити здачу об'єкта і введення його в експлуатацію. Коли контроль за прийняттям рішень на будмайданчику знаходиться в одних руках (служби замовника), це зменшує ймовірність помилок, зменшує загальний час будівництва і в цілому економить гроші наших клієнтів.
Влітку 2013 року була введена в експлуатацію Автосервіс на 6 постів (2 мийних поста і 4 ремонтних). Силами компанії «Пітер Девелопмент» був виконаний проект, узгоджена документація та отримано дозвіл на будівництво, здійснювався авторський нагляд і функції служби замовника по організації будівництва, об'єкт був введений в експлуатацію.
У розділі «реалізовані проекти» ви можете побачити виконані нами роботи:
- автобусна автомийка (Стадія П і РП / РД);
- автосервіс на 6 постів (2 мийних і 4 ремонтних) ;
Проекти введені в експлуатацію і підключені до міських інженерних комунікацій. Час на їх складання і наступні будівельні роботи склало трохи більше року.
На нашому сайті, зайшовши в розділ " законодавство ", Ви можете отримати вичерпну інформацію про нормативну базу яка регламентує проектування і будівництво автосервісів в Санкт-Петербурзі. Якщо у вас з'явилися питання, чи вам необхідні послуги служби замовника, ви можете звернутися до нас, заповнивши форму зворотного зв'язку , Або зателефонувавши в наш офіс.
Матеріал підготовлений колективом компанії "Пітер Девелопмент". При передруці посилання обов'язкове.