Метод дисконтування грошових потоків в оцінці нерухомості

1. суть методики
2. Методи вартісної оцінки
3. Основні етапи оцінки способом ДДП
4. Приклад розрахунку вартості об'єкта
5. Що таке дисконтування

Оцінка нерухомості є складним економічним дією, яке зводиться до застосування різноманітних методик і способів виявлення дійсної ціни. Найбільш частим в застосуванні вважається метод дисконтування грошових потоків, який використовується не тільки в російській дійсності, але також за кордоном.

суть методики

Цей спосіб використовується для обчислення дисконтованої ціни фінансових надходжень, очікуваних від об'єкта нерухомості в майбутньому. Подібний метод може використовуватися при наявний впевненості або передумови, що очікувані через певний період часу грошові надходження будуть істотно відрізнятися від поточних.

З використанням методу ДДП для прогнозування рівня прибутковості від всіляких способів використання нерухомого майна проводиться розрахунок на певну кількість років і в обов'язковому порядку будується прогноз виручки при реалізації оцінюваного об'єкта після закінчення терміну. Подібна методика найкраще працює при нестабільності в доходах.

Випадками застосування методу служать:

• існує обґрунтоване припущення відмінності грошових потоків в доступному для огляду майбутньому від існуючих;
• є інформація, що дозволяє спрогнозувати рівень майбутніх надходжень;
• спостерігається сезонність надходження грошових коштів;
• в якості об'єкта нерухомості виступає велика комерційна структура;
• оцінюється майно знаходиться в стадії будівництва або введення в експлуатацію.

Метод дисконтування грошових потоків - спосіб, що дозволяє максимально точно спрогнозувати величину майбутніх надходжень.

Останні можуть відрізнятися своєю нестабільністю, нерівномірністю надходження, високими ризиками . Інвестор в момент вкладення намагається розглянути об'єкт з урахуванням можливих переваг і привабливості, враховуючи грошовий еквівалент наявних профітів з точки зору співвідношення їх з ціною придбання.

Дієвість цього методу і його головна відмінність від інших способів визначення прибутковості полягає в обліку цілого комплексу параметрів і їх взаємного співвідношення я. Ці параметри включають в себе надходження і відтік капіталу, капіталовкладення, дебіторську заборгованість, структурні зміни.

Якщо брати показники чистого прибутку, будь то прямі або непрямі, то вони не дозволяють оперувати настільки великим набором параметрів.

Методи вартісної оцінки

Сучасна економіка розрізняє три методу , Що дають можливість оцінити вартість об'єкта нерухомого майна.

1. витратний . Подібна методика передбачає використання в разі можливої ​​ліквідації нерухомості або при наявних передумовах до майбутнього банкрутства або неможливості продовження діяльності;
2. порівняльний . Метод, що застосовується в якості способу оцінки вже діючих об'єктів нерухомості або при передбачуване скорочення діяльності;
3. Прибутковий. Саме ця група методик включає в себе спосіб оцінки за допомогою дисконтування грошових потоків. Відмінною рисою методу ДДП від інших видів є застосування щодо організації або нерухомості, нормально функціонуючим на цьому етапі, і планується їх тривала робота в подальшому, передбачає отримання прибутку.

Основні етапи оцінки способом ДДП

Застосування методу ДДП передбачає оцінку в кілька етапів.

1 етап. Визначення тривалості прогнозованого періоду. На цьому етапі слід оцінити тривалість, протягом якого відбувається оцінка грошових коштів. Через нестабільність російської економіки на території РФ середня тривалість оцінюваного періоду не перевищує 3-5 років, на Заході терміни більш тривалі. Можливі терміни повинні бути достатніми для здійснення обґрунтованого прогнозу;

2 етап. Прогнозування конкретних величин. Це вимагає від інвестора наступних кроків:

• проведення аналітичної роботи з використанням наданих замовником даних про фінансовий стан. У звіті зазначаються витратні і прибуткові статті за ретроспективний період стосуються обраного об'єкта;
• оцінка існуючої ситуації на ринку нерухомості і характеристик з урахуванням динамічних змін;
• складання прогнозних розрахунків про рівень прибутку і збитків, грунтуючись на реконструкції бухгалтерських документів.

У російській економіці замість процедури дисконтування грошових потоків переважно піддаються дисконтированию доходи, серед яких:

• чистий оперативний дохід, застосовуваний стосовно нерухомості, не обтяженої борговими зобов'язаннями;
• чистий потік готівки, підраховуваний з урахуванням вирахування з отриманого прибутку всіх видів витрат;
• оподатковуваний прибуток.

3 етап. Підрахунок вартості реверсії. Реверсія є залишкова вартість об'єкта, що утворюється при скороченні або повне припинення генерації грошових потоків. Істинну вартість цього показника можна прогнозувати наступними способами:

• встановлення продажної вартості об'єкта грунтуючись на кон'юнктурі ринку, враховуючи ціни аналогічної нерухомості і спроб прогнозу вартості нерухомого майна в майбутньому;
• розрахунку коливань цін на нерухомість за весь період володіння;
• капіталізації доходів за фінансовий рік, які належать їм за датою завершення прогнозованого періоду з призначенням ставки капіталізації самостійно;
• визначення ставки дисконту. Ставка дисконтування - величина, яку застосовують для підрахунку кількості коштів, очікується, будуть отримані в майбутньому.

Ставка дисконту в разі з нерухомістю вираховується з урахуванням зв'язки «ризик-дохід», що включає в себе всю повноту можливих ризиків, властивих нерухомого майна. Також приймаються в розрахунок рівень ліквідних інвестицій, компенсаційні витрати, наявність системи інвестиційного менеджменту.

4 етап. Розрахунок ставки дисконту. Призначенням даної процедури є визначення величини фінансових надходжень, які будуть отримані або виплачені після закінчення заданого проміжку часу. Даний показник дає можливість побачити співвідношення ризику до прибутковості оцінюваного об'єкта. Існує три методики розрахунку, вибір яких буде залежати від виду грошових потоків:

• для власного капіталу використовується методика кумулятивного побудови з оцінкою активів (метод САРМ);
• для позикових або інвестованих коштів оцінка здійснюється з урахуванням величини середньозваженої вартості капіталу.

У вітчизняній економіці ставка дисконту переважно вираховується кумулятивним способом. Вибір саме цього способу обумовлюється простотою обчислень і наявною можливістю прийняти до уваги обстановки на ринку.

5 етап. Безпосередньо обчислення методом ДДП.

При розрахунках застосовується формула такого вигляду:

де

PV - обумовлена ​​вартість,

Ct - фінансові надходження в період часу t,

i - ставка дисконту, що діє на період часу t,

R - вартість реверсії,

n - тривалість здійснення прогнозу в роках.

При обчисленні потрібно враховувати два моменти:

• при обчисленні вартості реверсії слід дисконтувати завершальний рік і додати її до величини суми вкладень;
• по завершенню розрахунків підсумкова вартість повинна знаходитися в рівність із значенням поточної реверсії і орієнтовної ціни майбутніх грошових надходжень.

Приклад розрахунку вартості об'єкта

Для прикладу пропонується розібрати наступне завдання:

Покупець набуває у власність нерухомість для подальшої її оренди протягом майбутніх трьох років з фіксованою сумою за наймання. Протягом першого року орендна плата становить 12 000 грошових одиниць, другий рік буде коштувати 14 000, за третій інвестор просить 16 000 грошових знаків. Передбачається, що вартість об'єкта нерухомості становитиме приблизно 100 000 грошових одиниць. В задачі потрібно знайти поточну ціну будівлі при діючій ставці дисконту в 11%.

Насамперед потрібно визначити орендну плату з урахуванням ставки дисконту для кожного року:

1 рік = 12 тис ./ (1 + 11%) = 10 810, 81 грошових одиниць;

2 рік = 14 тис ./ (1 + 11%) = 12 612, 61 грошових одиниць;

3 рік = 16 тис ./ (1 + 11%) = 14 414, 41 грошових одиниць.

Далі, згідно з правилами, необхідно обчислити вартість реверсії, яка буде дорівнює:

4 рік = 100 000 / (1 + 0.11) = 90 090, 09 грошових одиниць.

Таким чином, PV = 10 810, 81 + 12 612, 61 + 14 414, 41 +90 090, 09 = 127 927, 92 грошових одиниць.

Основною перевагою даного методу є можливість його використання у випадках, коли існує функціонуюча нерухомість, що дозволяє відобразити дійсну ринкову ціну компанії і приблизно спрогнозувати розмір майбутніх грошових потоків.

Метод ДДП практично не може бути використаний у випадках мінливості генерації фінансових надходжень, інакше значно зростає розкид ймовірностей при проведенні обчислень.

Що таке дисконтування

На відео нижче ясно і доступно пояснюється, що таке дисконтування.