Коротко про головне
Одним з головних трендів зарубіжного ринку нерухомості в останні роки став перехід від емоційних угод до раціональних: сьогодні покупці замислюються не тільки про радість і комфорт, які буде приносити їм «другий дім» за кордоном, але і про його рентабельності і прибутку, які можна отримати в майбутньому.
Експерти відзначають, що пошук нерухомості, яка буде гарантовано приносити дохід, сьогодні є одним з пріоритетних запитів потенційних гравців зарубіжного ринку. Нестабільна геополітика, недовіра до банківської системи, висока інфляція і перепади валютних курсів залучають все більше інвесторів в сектор дохідної нерухомості. І це вже не просто підприємці, які активно займаються готельним або ресторанним бізнесом, набуваючи відповідні об'єкти.
Схема отримання доходу від купленого об'єкта зі статусом «гарантована прибутковість» дуже проста. Покупець укладає договір з керуючою компанією, якій часто є підрозділ фірми-забудовника. Вона, в свою чергу, здійснює повний комплекс послуг по здачі об'єкта в оренду надійним орендарям. Головними критеріями вигідної угоди для власника є: гарантія доходу, терміни його отримання, умови виходу з проекту і ліквідність об'єкта в разі термінового продажу. Терміни гарантованої прибутковості залежать від ряду факторів і можуть становити від одного року до 10 років. Як нескладно здогадатися, найбільш поширені договори з меншим «гарантійним терміном», і чим вища доходність, тим пропорційно нижче виявляється часовий період дії договору.
Які гарантії?
Перше, що привертає покупців в інвестиційної нерухомості за кордоном, - це гарантований дохід у валюті протягом фіксованого періоду часу, який набагато перевищує ставки по валютних внесках в російських банках. На ринку є безліч варіантів і країн, великий вибір проектів з можливістю з угоди вийти без втрат або навіть з прибутком при перепродажі. Отже, це відносно надійний і зрозуміле вкладення. Головне, щоб в договорі були прописані всі основні умови: на який термін надається гарантія по доходу від оренди, ставки і розрахунки по прибутку, можливості зворотного викупу об'єкта і т.д.
Середні показники прибутковості
Як правило, сума прибутку «безпечної інвестиції» становитиме 3-7% річних від вартості об'єкта. Високою ставкою вважається 10%, але таку прибутковість приносить обмежений список об'єктів, про які ми поговоримо пізніше. Вкладення в будівництво можуть принести до 30% в залежності від країни і системи оподаткування в ній, але це більш дороге, довгострокове і ризиковане вкладення коштів, в якому не обійтися без консультації юриста та ріелтора.
Кому порекомендувати?
Придбання зарубіжної нерухомості з гарантованим доходом рекомендується як забезпеченим покупцям, охочим «розвантажити» свій інвестиційний портфель, так і тим, у кого існують накопичення і немає необхідності постійно проживати там, де знаходиться куплений об'єкт. А також - обережним інвесторам, не що розглядає схеми, пов'язані з високими ризиками, старт-апи або венчурні проекти, на яких можна швидко і багато заробити - і не менш швидко прогоріти.
Правильно вибраний об'єкт зарубіжної нерухомості буде в ціні завжди, але потрібно розуміти, що хороший продукт не буде коштувати дешево. Для тих, хто обмежений у коштах, фахівці рекомендують озирнутися на російському ринку, оскільки витрати на зарубіжну нерухомість достатньо високі.
Плюси і мінуси
Плюсом інвестицій в нерухомість з гарантованою прибутковістю є те, що після здійснення угоди власник на час може забути про всі складнощі, які можуть виникнути при управлінні нею, просто отримуючи відсоток на картку. До мінусів насамперед відноситься складність самостійного управління об'єктом: так, якщо фахівці ринку мають значну клієнтську базу і налагоджені зв'язки, то самостійна здача в оренду може виявитися набагато більш складною і приносити нижчий дохід. Але саме для цього і укладають договори на управління власністю, які можна згодом продовжувати.
Найбільш популярні об'єкти
Об'єкти, які приносять гарантований прибуток своєму власникові, діляться на кілька категорій, вибір яких визначається факторами, які полегшують пошук орендарів керуючою компанією і забудовником. Гарантуючи дохід власнику, компанія, що займається менеджментом нерухомості, повинна сама мати впевненість в тому, що він знайде свого орендаря: тому відсоток прибутковості, вказаний у пропозиції про продаж, завжди вказується максимально реалістичний. Серед житлових об'єктів сьогодні в тренді - апартаменти, готельні номери, будинки для людей похилого віку, студентське житло. У комерційному секторі - це торгові площі з якірними орендарями, ко-ВОРКІНГ, офіси і навіть парковки.
Як вибрати ідеальний об'єкт
Правильний вибір об'єкта - це ключовий фактор успіху угоди. Тут потрібно користуватися стандартною логікою і поміркувати над деякими питаннями про те, наскільки обрана нерухомість буде по-справжньому вигідна не тільки сьогодні, але і в майбутньому.
Оцінити це допоможе професійне ріелторські агентства, без допомоги послуг якого експерти настійно не рекомендують «входити» на ринок інвестиційної нерухомості. Не будучи фахівцем дуже складно зважити всі «за» і «проти», зважити всі ризики і побачити не очевидні на перший погляд перспективи.
ризики
Від типу обраної нерухомості буде залежати орендна ставка, умови обслуговування нерухомості та тип її оподаткування. Великою популярністю сьогодні користуються, наприклад, будинки для людей похилого віку, які є надійною інвестицією в насиченому інвестиційному ринку Німеччини. У таких випадках інвестор перевіряє надійність забудовника, його керуючої компанії, його фінансове становище. Якщо купується, наприклад, блок кімнат в студентському гуртожитку в Манчестері в Великобританії, то необхідно ретельно аналізувати динаміку попиту в конкретно взятому районі, розташування об'єкта щодо вузів, план подальшої забудови.
Хороший варіант - володіти туристичної нерухомістю, частина року відпочивати на її території, а решту часу здавати в оренду за допомогою керуючої компанії. Терміни будуть прописані в договорі, але потрібно бути готовим до того, що відвідати власне житло в пік сезону не вийде. Самостійне управління об'єктом, що заощаджує власникові засобу і збільшує відсоток прибутковості - це завжди ризик, на який йдуть багато покупців. Експерти відзначають, що цей ризик завжди обопільний. Турист не застрахований від того, що в підсумку залишиться без даху над головою на період своєї поїздки, а власника може очікувати неприємний сюрприз після його від'їзду (безлад, зламані меблі, вкрадені речі). Успішний менеджмент туристичної нерухомість - непростий бізнес зі своїми нюансами, і якщо у власника немає відповідного досвіду, то управління нерухомістю краще довірити перевіреної компанії.
Особливості різних країн
Сьогодні нерухомість з гарантованою прибутковістю можна придбати в будь-якій країні світу. Об'єкти в великих містах користуються великим попитом, а й поріг входу тут набагато вище. Маленькі міста, швидше за все, не дадуть такого високого доходу, а ліквідність об'єкта потрібно ретельно перевіряти з ріелтором. Курортна нерухомість буде приносити прибуток не цілий рік, а лише протягом туристичного сезону, тому її показники нижче. При цьому гарантію оренди сьогодні намагаються пропонувати майже всі власники і забудовники, розуміючи основні тенденції ринку.
«Локомотиви» комерційних ринків Європи - Німеччина, Австрія, Чехія, Словенія, Угорщина - пропонують торгові приміщення, офіси будинку престарілих, парковки з гарантованою прибутковістю на рівні 2-5%. Студентське житло Великобританії - це прибуток в районі 4-5%, але і досить складний процес пошуку орендарів і перепродажу об'єктів в разі розірвання договору з керуючою компанією. Туристичне житло в популярних країнах, на Кіпрі, в Іспанії, Болгарії, приносить відносно невисоку прибутковість в районі 2-4% річних. Цікаві пропозиції сьогодні зустрічаються на ринку нерухомості Таїланду: прибутковість досягає 10% річних, а договори укладаються терміном до 10 років. Однак віддалене розташування об'єкта може «з'їсти» значну частину прибутку в разі необхідності здійснення декількох перельотів для вирішення якихось питань. Загалом, кожен з варіантів по-своєму цікавий і має вибиратися на основі можливостей інвестора, його знань ринку і планів на майбутнє.
П'ять порад експерта всім, хто вирішив придбати нерухомість з гарантованою прибутковістю
1. Правильно розраховуйте свої можливості і фінанси. Вкладення в зарубіжну нерухомість престижні, але затратні, навіть з точки зору поїздок на перегляди і управління. Інвестувати потрібно не останні гроші, а вільні активи, тому цей варіант не для початківця інвестора. Чи не вкладайтеся в зарубіжну нерухомість, якщо не впевнені, що зможете її утримувати.
2. Знайдіть професійного консультанта. Компанію, яка займається як нерухомістю, так і фінансами. Саме до них «стікається» вся інформація з ринку. Завдяки великим зв'язкам і досвіду, вони можуть відібрати надійні варіанти. Ніхто не застрахований від помилок, але професіонали вільніші в засобах вивчення ринку, оскільки мають доступ до інсайдерської інформації.
3. Поменше емоцій. Ви купуєте не вид з вікна і не милі занавесочки. Потрібно вважати і думати. Більшість покупців схильні піддаватися імпульсу, харизмі продавця, привабливості презентації. Навіть серйозні бізнес-акули можуть розповісти історії, як вони «повелися» на розповіді і обіцянки. Візьміть тайм-аут. Подивіться ціни на авіаквитки до найближчого аеропорту, порахуйте витрати. Подивіться динаміку курсу валют. Не поспішайте.
4. Не тягніть. Починаючи обмірковувати варіанти, не перетворюйте тайм-аут в нескінченний період очікування. Після невеликої паузи знову поверніться до свого консультанта.
5. Розглядайте різні варіанти нерухомості, різні проекти. Наприклад, стабільну Європу з досить обмеженими можливостями з високоризикованими проектами в країнах, що розвиваються. При грамотному виборі нерухомості ваші доходи будуть примножуватися.
Портал HomesOverseas.ru дякує за допомогу в підготовці статті Ольгу Малишеву ( Away Realty ) Та Олену Утюмова ( Індії ).
photocredits: дмитрий кругляк / flickr
HomesOverseas.ru
Які гарантії?Кому порекомендувати?