В останні роки одним із драйверів зростання цін на нерухомість була ідея проведення міжнародної виставки «ЕКСПО-2017».
Зараз в Астані активно будують готелі, офіси, житлові комплекси. Причому така ситуація складається на тлі загальної тенденції зниження зростання економіки і бізнесу.
Учасник міжнародної конференції, III щорічного Тижня комерційної нерухомості CRE WEEK 2016, яка пройшла в казахстанській столиці 28-29 квітня, експерт в області інвестицій в недвіжімостьДаніял Байболов в ексклюзивному інтерв'ю порталу про нерухомість kn.kz розповів про те, які головні тренди на ринку комерційної нерухомості сьогодні, коли падіння ринку досягне дна, чому «відмирають» класичні офіси, і як вижити в боротьбі за місце під сонцем.
Про зміни на ринку житла, що відбулися за перший квартал 2016 року, читайте в спеціальній статті .
Професіонали об'єднуються в кризу
- Даниял, поділіться, будь ласка, які проблеми хвилювали учасників бізнес-форуму?
- Під час панельних дискусій та практичних сесій, де експерти вітчизняного та міжнародного ринку поділилися своїм практичним досвідом і останніми тенденціями ринку, у мене була можливість поспілкуватися з багатьма спікерами, дізнатися їхню думку і прогнози щодо розвитку ринку комерційної нерухомості в найближчому майбутньому. Проаналізувавши отриману інформацію і поточний стан ринку Астани, я можу сміливо заявити: ми входимо в нову фазу еволюції ринку нерухомості. Старі парадигми і побиті підходи до будівництва, які ми спостерігали останні 15 років, скоро кануть в Лету, як «хрущовки», кнопкові телефони Nokia і факсові апарати. Період, коли в Астані все продавалося ще на етапі котловану, і забудовники не надавали значення багатьох життєво важливих елементів інфраструктури будівель, пройшов. Сьогодні вже не можна вразити покупців тільки назвою «елітна нерухомість» і красивим фасадом, не спромігшись зробити достатню кількість паркувальних місць або озеленити двір. Також і на ринку офісних площ - вже не можна просто побудувати типову коробку бізнес-центру, не подумавши про потреби людей, які будуть там працювати, брати в оренду приміщення.
Будинки з видом на ЕКСПО: що будується навколо виставки? >>>
- Як би Ви охарактеризували ситуацію на ринку комерційної нерухомості Астани?
- Сьогодні тут непроста ситуація. Вакантність площ в бізнес-центрах становить 30%, багато компаній закривають офіси, будівлі порожніють, конкуренція посилюється. Деякі бізнес-центри вже змушене починають демпінгувати, оренда офісів та продаж приміщень стають дешевшими. Прибутковість власників комерційних будівель різко впала. За оцінкою генерального директора Mobil realty Шухрата Аділова, ринок опустився на 30%, а пул орендарів до початку 2016 року скоротився на третину. Засновник Mardan realty Жулдиз Какенов також зазначає, що вакантність площ різко підвищилася, значно посилився дисбаланс між попитом і пропозицією. І це тільки верхівка айсберга: до кінця 2018 роки відбудеться більш ніж дворазове збільшення офісних площ і належить справжня битва між керуючими компаніями і власниками бізнес-центрів. Зараз ми спостерігаємо лише початок падіння ринку, я прогнозую, що дна воно досягне в 2018 році, коли в місті буде надлишок офісів, яких нікому буде орендувати.
За даними компанії Ernst & Young, в 2016-2017 рр. очікується збільшення обсягів офісних приміщень класу А і В + ще на 140 000 кв.м. Крім того, виставкові приміщення ЕКСПО після проведення виставки також будуть використовуватися в якості офісів, що збільшить фонд офісної нерухомості Астани ще більш ніж на 100 000 кв.м.
- Адже криза ще називають періодом нових можливостей. Якими тенденціями на Вашу думку особливий нинішня криза?
- Поточна криза буде більш затяжною, ніж в 2008 році. Найбільш очевидні наслідки - це падіння ціни на нафту і надлишок вільних площ. При цьому варто відзначити, що зараз у всьому світі відбуваються зміни цінностей споживачів на ринку нерухомості. Все це пов'язано з уберізаціей - глобальним переходом на нові технології (від назви компанії Uber і однойменного програми для пошуку, виклику і оплати таксі або приватних водіїв, аналогічного популярному у нас InDriver). Уберізація повністю змінює портрет клієнта. Люди все більше користуються інтернетом, проводять переговори по скайпу, роблять покупки онлайн і можуть працювати зі своїм планшетом або ноутбуком де завгодно. Звичайно ж, це кардинально змінює підхід компаній до оренди офісних площ. На Заході і в Південно-Східній Азії цей тренд наростає в останні кілька років, а з ним зростає і популярність обслуговуються віртуальних офісів компаній Regus і Compass, коворкінгових площ, таких як наш Multispace. Наприклад, менеджер компанії Phillips розповів мені про організацію їхнього офісу - це величезна відкритий простір, в якому організовано рівно 300 робочих місць, хоча в компанії працює 400 чоловік. Але компанія спеціально зробила тільки 300 місць, тому вважала, що приблизно 100 співробітників постійно перебувають у відрядженнях, на зустрічах, або у них займається іншими активностями, при яких не потрібно стаціонарного робочого місця. За рахунок цього компанія змогла оптимізувати свій робочий простір, знизити витрати на оренду непотрібних площ і тим самим підвищити свою ефективність.
Сьогодні всі компанії-орендарі офісних приміщень думають в цьому ключі: вони скорочують витрати, мінімізують потреби, відмовляються від зайвого простору. А головний тренд на ринку - це передача частини своїх послуг на аутсорсинг, і тому більшість хороших фахівців (маркетологи, дизайнери, піарники, консультанти) стають фрілансерами, які не бажають сидіти в стандартних офісах, а працюють віддалено. Тому потреба в класичних офісах еволюційно відмирає.
10 ЖК Астани, які введуть в експлуатацію у 2 кварталі 2016 року >>>
Світло в кінці тунелю
- Як же вижити забудовникам і власникам комерційної нерухомості в цей нелегкий час?
- Ринок нерухомості переходить на новий етап розвитку, і не рахуватися з цим - значить, ховати голову в пісок. Сьогодні в Астані немає ніякого сенсу будувати ще один типовий бізнес-центр, так що не буде заселяти його. Ринок офісної нерухомості чекають важкі часи, тому щоб вижити в цьому мінливому світі, забудовникам і власникам будівель потрібно міняти своє мислення, вивчати останні тенденції і залучати професійних консультантів, які допоможуть їм створити конкурентоспроможний бізнес, враховуючи потреби клієнтів, оптимізувати витрати, впровадити нові технології. Тільки проекти з унікальною концепцією, що представляє цінність для зміненого клієнта-орендаря, зможуть вистояти на ринку в цю кризу.
- І тут, напевно, на перший план виходить професіоналізм учасників ринку?
- Сьогодні, нарешті, забудовники та інвестори почали усвідомлювати цінність професіоналів ринку, що підтверджує участь у Тижні комерційної нерухомості таких серйозних гравців, як Mot McDonald, Knightfrank і GVA Sawyer. Ці визнані лідери консалтингу розповідають, що якщо кілька років тому в Москві запити клієнтів звучали приблизно так: «у нас є гроші, давайте щось побудуємо», то сьогодні просто так будувати ніхто не хоче, всі хочуть спочатку створити успішну концепцію і прорахувати ризики , наймають досвідчених консультантів і тільки потім будують. Завдяки цій еволюційної тенденції кардинально зростає якість нових проектів. Я щиро сподіваюся, що у нас в Казахстані відбудеться те ж саме.
Також, на мою думку, щоб вижити під час кризи забудовникам потрібно віддавати на аутсорсинг непрофільні види діяльності, в першу чергу управління будівлею. У нас до цих пір багато будівельних компаній і будують самі, і керують потім самі, як доведеться, витрачаючи свої ресурси і не задовольняючи потреби клієнтів. У нових умовах важливо, щоб кожен робив свою справу: будівельник будував, а керуюча компанія управляла. Тільки ті компанії, які це зрозуміють, зможуть бути конкурентоспроможними. У цю кризу виживуть ті, хто буде робити проривні «вау-проекти» з високою доданою вартістю для споживачів, хто зможе дати хорошу якість за прийнятною ціною. Всім іншим я б не рекомендував починати ніякі масштабні проекти комерційної нерухомості в найближчі 3 роки.
Договір оренди торгових площ: юридичні нюанси >>>
Комерційна нерухомість буде дешевшати
У I кварталі 2016 року орендна ставка на офіси Астани зменшилася на 6,5% по відношенню до предудущей періоду. Зараз середня ціна знімання квадатного метра тримається на позначці 4226 тг / кв.м. Аналітична служба kn.kz прогнозує подальше зниження ціни офісів під оренду, яке пов'язане, по-перше, з перенасиченістю ринку площами, в тому числі нововведеними, по-друге, зі зменшенням кількості юридичних осіб, тобто компаній, готових знімати комерційні приміщення.
Через сформованих умов орендарі можуть розраховувати на істотні знижки при зніманні офісів, а орендодавцям доведеться розробити гнучкі умови, щоб зберегти конкурентоспроможність і залишитися на плаву.
Фото: kommersant.ru
інформаційна служба kn.kz
Будинки з видом на ЕКСПО: що будується навколо виставки?Якими тенденціями на Вашу думку особливий нинішня криза?
І тут, напевно, на перший план виходить професіоналізм учасників ринку?