Введення готельного об'єкту в експлуатацію: складності порядку
Цей матеріал є логічним продовженням статті про підготовку проектної документації готелю і затвердження плану будівництва, опублікованій в «Академії гостинності» №2 (квітень 2013). В рамках даної публікації поговоримо про одне не менше важливому етапі життєдіяльності майбутнього готелю - введення його в експлуатацію. Йтиметься про завершальний етап будівництва готелю, переліку супровідної документації, державних органах, які, власне, дають добро на функціонування споруди за прямим призначенням
Ніна Лисенко
В Україні на сьогоднішній день активно будуються об'єкти як великих міжнародних мереж, так і користуються попитом невеликі або малі готелі оригінального проекту. І на фінальній стадії будівництва важливо простежити відповідність будівлі планованому готелю згідно з проектом, перевірити якісне виконання всіх відповідних робіт.
«До завершального етапу будівництва готельних об'єктів слід віднести роботи з оздоблення та безпосередньої комплектації готельних номерів», - розповідає Марина Римаренко, директор зі стратегічного розвитку DEOL Partners (сервісні апартаменти Senator Apartmetns, дизайн-готель «11 Mirrors»). Крім номерного фонду, обов'язково необхідно закінчити обробку зони ресепшн, монтаж конференц-залів, монтаж перегородок, повністю змонтувати систему ліфтів, кондиціонування, пожежної безпеки, в режимі готовності повинна бути електрика, система водопостачання та інші передбачені проектом системи комунікацій готелю. Згідно з технологічним регламентом повинні бути проведені пусконалагоджувальні роботи, створені безпечні умови для роботи персоналу та перебування людей відповідно до вимог нормативно-правових актів з охорони праці, пожежної і техногенної безпеки, екологічних і санітарних норм. Також необхідно завершити фасадні роботи. Тобто якщо говорити мовою будівельників, проходить під чистове оздоблення.
Для того щоб побудований об'єкт почав функціонувати, необхідно отримати спеціальний дозвіл на введення його в експлуатацію. Прийом об'єкта в експлуатацію здійснюється лише при повній відповідності його проекту, завершення передбачених ним робіт. Але, як відомо, будівництво - наука хоч і точна, але часто підносить сюрпризи.
Юрисконсульт «Національної правової палати» Надія Рибальченко радить ще на етапі вибору підрядної організації в договорі прописувати шляхи вирішення конфліктних ситуацій, можливість і терміни проведення виправлень і «доробок», причини та суму штрафів і пені. Надалі це допоможе скоротити час і фінансові витрати на судові розгляди. «Якщо об'єкт потрібно доробити або переробити якісь роботи, то слід відштовхуватися саме від суті« застережень ». Усунення невідповідностей може зайняти від тижня до року в кожному окремому випадку, - говорить Марина Римаренко. - Об'єкт може бути не прийнятий через відхилення від проектних рішень без відповідного оформлення документів, або ж у зв'язку з невиконанням робіт по життєдіяльності будівлі - інженерних мереж, конструктивних рішень і так далі ».
Первинна інвентаризація об'єкта
У попередньому номері журналу ми розповідали про підготовку проекту готельного об'єкту. Так ось, багато архітекторів і проектні менеджери радили контрольні точки (стадії контролю робіт і узгодження їх з інвестором) призначати на кожному важливому етапі. І чим більше - тим краще. Це пов'язано з тим, що в процесі будівництва об'єкта простіше за термінами виправити необхідні дефекти на кожному етапі, ніж виявляти похибки на практично готовому об'єкті і переробляти роботи одночасно на різних вузлах будівництва. Тому інвестору варто запланувати широкий перелік контрольних точок ще в процесі будівництва і вже на завершальній стадії обов'язково провести технічну експертизу об'єкту, виявити проблемні місця і по можливості усунути залишилися недоробки. «Вже на фінальному етапі інвестор може провести комплексну перевірку в складі робочої комісії, створеної з відповідальних працівників організації або генерального підрядника, яка за результатами перевірки складає висновок про готовність до прийому об'єкту або описує виявлені невідповідності. При виявленні відступів від вимог проектної документації та нормативних документів в конструкціях, технологічному обладнанні, інженерних мережах, обробці висунутого до прийому об'єкту і благоустрій прилеглої до нього території робоча комісія складає висновок про неповну готовність об'єкта і прикладає до нього перелік виявлених дефектів », - розповідає менеджер компанії «Сім Техніко» Максим Ковальчук. Потім, якщо дефекти таки виявили, замовник пред'являє їх перелік підряднику для їх усунення в терміни, які повинні бути обумовлені в договорі.
Готельєри звертають увагу також на стандарти, які використовуються при будівництві готелів. Багато з них при будівництві своїх готелів вже застосовують європейські стандарти і чекають змін в українських. «Якщо в Україні будуть удосконалити систему стандартів і класифікації, тоді інвестору і будівельної компанії, так само як і проектантам, буде легше проводити експертизу, погоджувати документацію і передавати об'єкт з точки зору технічних умов. Адже досить часто буває, коли іноземний інвестор і проектант вимагають дотримання європейських норм, а тим часом українські підрядні компанії ще знаходяться в стані перехідного періоду. Адже сучасна класифікація повинна відповідати сучасному проектування і вимогам гостей готелю », - каже власник готелю« Україна »(м.Черкаси) Михайло Щербінін.
Проведення будівельно-технічної експертизи має допомогти вирішити інвесторові одну важливу задачу: встановити факт відповідності або, навпаки, - невідповідності збудованої або реконструйованої будівлі готелю проекту і вимогам державних будівельних норм (ДБН). Наприклад, чи забезпечує несуча здатність даної конструкції безпечну експлуатацію будівлі? «Експертиза дає можливість визначити відповідність проектно-кошторисної документації вимогам ДБН та інших державних стандартів з питань будівництва, правильність складання актів виконаних робіт, а також обсяг і вартість будівельних робіт, технічний стан будівлі та інженерного обладнання, зокрема - придатність до експлуатації і наявність дефектів . Якщо є невідповідність - експерт повинен визначити, які саме », - пояснює керуючий партнер HLB Ukraine Валерій Бондар.
Крім того, будівельно-технічна експертиза спрямована на вирішення таких питань, як:
- визначення обсягів та вартості виконаних будівельних робіт і складеної звітної документації проектно-кошторисної документації;
- визначення групи капітальності, категорії складності, ступеня вогнестійкості будинку і ступеня будівельної готовності, незавершених будівництвом об'єктів (якщо експертиза готелю проводиться до завершення всіх робіт генеральним забудовником);
- визначення технічного стану будівлі та інженерних мереж;
- визначення вартості будівельних робіт, пов'язаних з переобладнанням будинку готельного об'єкту;
- до якого виду робіт (нове будівництво, реконструкція, капітальний ремонт тощо) належать фактично виконані будівельні роботи на об'єкті і т.д.
«У експерта повинен бути в наявності документ про призначення будівельно-технічної експертизи, в тому числі щодо визначення вартості нерухомого майна та майнових прав на нього. Замовник, в свою чергу, зобов'язаний надати документацію, з якої експерт мав би можливість отримати вихідні дані для вирішення поставлених питань. Наприклад, сюди відноситься договірна документація на виконання будівельних робіт - договори підряду та додатки до них, додаткові угоди, а також проектно-кошторисна та звітна документація - форми КБ-2в, КБ-3, відомості списання матеріалів, журнал виробництва робіт, акти огляду прихованих робіт, акти випробувань, стандарти і технічні умови на виготовлення конструкцій, виробів, матеріалів і так далі », - каже Валерій Бондар.
Читати повністю...
Наприклад, чи забезпечує несуча здатність даної конструкції безпечну експлуатацію будівлі?